La servitude : rarement obligatoire et jamais éternelle

La servitude peut être entendue comme une obligation pesant sur une propriété (construite ou non) en faveur d’un autre immeuble. En droit...

La servitude peut être entendue comme une obligation pesant sur une propriété (construite ou non) en faveur d’un autre immeuble. En droit immobilier, la servitude permet de distinguer le fonds servant (propriété supportant la charge) du fonds dominant (propriété bénéficiaire). Il faut noter qu’il existe, généralement, trois catégories de servitudes : celles émanant de situations, celles dérivées du droit (mitoyenneté, servitude de passages, etc.) et les servitudes conventionnelles (du fait de l’homme). Il faut préciser que le droit positif en matière de servitude est différent d’un pays à un autre. À certains endroits, la servitude n’est pas en soi obligatoire tout comme elle n’est pas perpétuelle.

Servitude : une obligation passive

Il faut savoir que la servitude constitue en quelque sorte une obligation passive. En d’autres termes, il faut comprendre que le propriétaire du fonds servant n’est en principe astreint à aucune obligation. Il est, toutefois, chargé de se conformer à ce qui a été convenu dans l’acte de servitude. En guise d’illustration, en cas de servitude de passage, il pèse sur lui de laisser passer le propriétaire du fonds dominant. Cela signifie que la loi lui confère un droit de passage sur la propriété du détenteur du fond servant. Cependant, il faut savoir que la servitude peut perdre son aspect d’obligation passive. Dans des cas assez rares, le propriétaire du fonds servant peut être amené à entretenir impérativement le terrain de passage ou encore l’assiette. Ainsi donc, c’est une exception au principe passif de la servitude.

Servitude : une obligation accessoire, mais pas totalement perpétuelle

Il faut noter que la servitude a aussi, en droit, un caractère accessoire. En termes plus simples, la nature accessoire de la servitude suppose qu’elle ne peut en aucun être détachée du fond rattaché. Ainsi, vous remarquerez que la servitude acquise se poursuit même l’après-vente et l’hypothèque du fonds dominant. Par ailleurs, une fois enregistrée sur le registre foncier, l’obligation de la servitude est, par voie de successions, héritée.

Cela dénote de la nature perpétuelle de la charge de la servitude. Les héritiers du propriétaire du fonds servant sont aussi concernés par l’obligation de la servitude. Toutefois, il existe aussi une exception à ce principe. Il peut, en effet, arriver que la durée de la servitude soit établie par voie conventionnelle. Afin de vous prévaloir d’une telle clause, il est conseillé de vous rapprocher d’un notaire ou d’un spécialiste en droit des successions.

Les types de servitude

Il existe une multitude de types de servitudes. Pour les distinguer, elles ont été définies en deux catégories savoir les servitudes réelles et les servitudes personnelles. Les premières émanent du droit. Tandis que les secondes ont été établies suite à une convention entre des individus. Ainsi, vous trouverez dans le Code civil deux types de servitudes réelles : celle de passage et celle de vue. Enfin, retenez que les servitudes réelles sont susceptibles d’être perpétuelles. A contrario, les servitudes personnelles s’éteignent à la mort du détenteur du fonds dominant.

Si vous pensez faire l’achat terrain, vous devez bien vous renseigner pour savoir s’il y a une servitude liée à cet endroit.

 

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